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賃貸契約法人契約
賃貸契約で法人契約をする場合の考え方
特約は有効か
先日退去に伴う不動産屋の立会いがあり、下記のものが請求されました。
ハウスクリーニング3万円
エアコンクリーニング1万円
畳表替えて3800円の12畳分
ふすま全張替 2400円の2面の8枚
障子張替 全部
などなどで
20万以上でした。
賃貸契約書には、畳、ふすまの全張替、ハウスクリーニングの借主負担は明記されていましたが、国土交通省の指針を盾にごねたところ、大家から10万5000円でどうかとのことです。
普通に使っていた場合は例え契約書に書かれていても借主に負担義務はないと考えます。
こちらは過失はほとんどないので、10万でも払いたくないと言ったところ、法人契約だから特約は有効で、消費者なんとか法も適用されないから、本来は20万払うところ、大家さんの好意で18万円にしてやったんだから納得しろ見たいなことをいわれました。これは飲まないといけないのでしょうか？
法人契約だから特約が有効になることは殆どありません。消費者契約法は使えませんが借地借家法が使えます。
借主に不利な特約は無効とすると定めています(借地借家法第30条、第37条)。
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敷金返還交渉
引っ越し日１月１０日で、退去立ち会いが２月５日を予定しています。
問題としまして、賃貸契約で細かく規定が書いてあることと、会社を通しての間接負担という契約形態と考えています。
法人契約なので会社が契約当事者ということですね。
私が退去立ち会いをして、見積書は会社に来た後に私の方で見直しをするという形で、敷金の返還交渉の当事者である会社が絡まない。契約当事者である会社はあくまで処理を仲介するだけなので、交渉にはあまり絡まないとの立場です。
この場合、本来会社が敷金交渉をしないといけないのですが、放棄するということですね。しかし会社の社員であれば会社の代理人として返還請求できます。
また賃貸契約の特約で若干面倒な物が有ります。
契約書に原状回復終了後に明け渡し、原状回復を貸し主に委託できる。よって、賃貸料が原状回復終了まで発生する。ハウスクリーニング費用、畳表替え、障子、襖の張り替え費用の全額負担。
賃貸の原状回復についてはあくまでも落ちない汚れやキズをつけたものについては支払い、そうでないものについては支払う必要がないという考えで大丈夫です。
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海外に転勤
私は会社の社員で会社が大家さんと法人契約をしていた物件です。引越し後はアメリカにおりますが、先週請求書が届き５２万円も請求されています。会社側からペットを飼っていない為、クロスの支払い義務は無い事を伝えましたが、ペット臭の様な臭いが残っているという事でこの見積もりを出したと言われました。
匂いについては個人の主観もあり、ペットも飼育していないようであれば支払う必要はないと考えます。
小さい子供がおりますので、襖の破損や畳の破損はこちら側に責任がある事は十分認識しておりますが、単価が高すぎるし全額こちらに請求が来るのは問題と思い
A:単価的に考えると張替えではなく交換するという請求になっておりますが、腐らせたとか何か重大な汚れがあるのでしょうか、
一般的に張替えの場合１枚３８００円位が平均です。
国土交通省のガイドラインに乗っ取って交渉を行うつもりです。ですが金額が大き過ぎる為、アメリカにおりますので自分で交渉する事は出来ませんので退去前に会社担当者が大家立ち合いの元、アパートを確認に行き証拠写真はとる事ができました。
こちらとしては証拠写真を撮り、内容証明で正当な支払いをしたいと思います。
こちらの責任としてゴミは処理しましたが、一部ガスコンロ、洗濯機後、換気扇の油取りが不十分でした。その他の部屋の履き掃除及び拭き掃除はしております。襖は子供が物を投げた為、ほぼ全て破損しています。
またフレーム自体が古い為、１０枚程はフレーム修理も必要と思います。畳は酷い汚れはありませんが、４枚程はむしれています。あと壁は結露が酷く、まめに拭いていましたが多少カビが生えてしまいました。大家への連絡はしておりません。
この部分は支払わなければいけないと考えます。
会社からの不十分な説明のため、退去費用を個人負担とされました。
法人契約として、会社に契約してもらって住んでおりました。今回結婚に伴う引っ越しで退去したのですが、会社からの不十分な説明のため、退去費用をすべて個人負担とされておりました。
退去に伴う費用が14万程度に更新料（2年、家賃の1ヵ月半）の未償却分として6万の計20万程度とされております。
今回ご相談したいのが、契約は法人契約になっており、納得のいってない退去に伴う14万程度の費用です。私は契約事項を一切把握していなかったのですが、特約としてクリーニング代51.47㎡×＠800円、畳6枚×4,800円・ふすまの張替10枚×2,500円費用などはすべて借主負担とされております。
また、喫煙していたため備え付けエアコン2台のクリーニング代で1式の2万と請求されております。
壁紙などは10％の負担で済んておりますが、リビングなどだけ27％負担などになっております。
単価は＠1,100円（天井は1,500円）です。
会社に対しても説明不十分で不満なのですが、結婚を控えたこのタイミングで20万もかなり厳しい負担になっており、特約に記載はされておりますが、納得しにくい費用だけで10万近くかかっておりますので、何とか交渉できないかと考えております。
また、更新料も会社同様に未償却分を回収できないかと思っております。
管理会社からの提示見積書や契約書類などは持っており、それら参照に記載致しました。
ぜひお力添え頂ければと考えております。
法人契約ですと個人の契約と違い借主が不利になります。よって更新料や償却費は難しいかもしれません。
基本原則はこれらについては、管理会社に話をしようと思います。
退去時に、会社の費用だからと高をくくっていたのがそもそもの間違いでした。
今後の進め方としては、私のほうより管理会社に連絡を行い進めるのが妥当でしょうか。
はい、ご自分から意見を主張するほうがいいです。会社は全然やる気がないのであてにしないほうがいいですね。